México enfrenta una crisis de vivienda asequible que afecta a 35 millones de personas. El déficit habitacional acumulado alcanzó 9 millones de unidades en 2025, mientras los precios de vivienda han aumentado 80% en la última década, tres veces más que el crecimiento de los salarios reales.

Desconexión precio-ingreso

El ingreso promedio de los hogares mexicanos es de $18,500 mensuales, mientras el precio medio de vivienda nueva supera los $1.8 millones de pesos. La relación precio-ingreso (8.1 años de salario íntegro) ubica a México entre los países con vivienda más cara relativa a ingresos en América Latina.

Las familias mexicanas destinan en promedio el 45% de su ingreso a gastos de vivienda, muy por encima del 30% recomendado internacionalmente como sostenible. En zonas metropolitanas como CDMX, Monterrey y Guadalajara, este porcentaje supera el 55% para familias de ingreso medio-bajo.

El mercado de renta muestra presiones similares. Los precios de alquiler aumentaron 65% en cinco años, impulsados por plataformas de renta turística, migración interna hacia ciudades, y escasa construcción de vivienda en renta. Un departamento de dos recámaras en zonas urbanas promedio cuesta $12,000-18,000 mensuales.

Déficit habitacional

El déficit de 9 millones de viviendas se compone de dos elementos: 5.2 millones de viviendas nuevas necesarias para eliminar hacinamiento (más de 2.5 personas por cuarto) y formación de nuevos hogares, más 3.8 millones de viviendas existentes que requieren mejoramiento por materiales precarios, falta de servicios básicos o deterioro estructural.

El rezago afecta desproporcionadamente a estados del sur. Chiapas, Oaxaca y Guerrero concentran el 28% del déficit cualitativo, con viviendas de piso de tierra, sin drenaje o con techos de materiales de desecho. En contraste, el déficit en estados del norte es predominantemente cuantitativo por demanda de nuevos hogares.

Los asentamientos irregulares albergan a 12 millones de mexicanos. La falta de opciones formales empuja a familias hacia terrenos sin certeza jurídica, servicios deficientes y riesgo de desastres. La regularización de estos asentamientos consume recursos que podrían destinarse a prevención.

Crédito hipotecario inaccesible

Solo el 35% de los trabajadores formales califica para crédito hipotecario de Infonavit o Fovissste. Los requisitos de antigüedad laboral, nivel salarial y continuidad de empleo excluyen a la mayoría de la población objetivo. El 65% de la población económicamente activa labora en informalidad sin acceso a crédito institucional.

Las tasas de interés hipotecario bancario promedian 11.5%, las más altas de países comparables. Un crédito de $1.5 millones a 20 años implica pagos mensuales de $16,800, inaccesibles para el 75% de los hogares. Los bancos priorizan créditos para vivienda de valor medio-alto con menor riesgo de cartera vencida.

El Infonavit ha flexibilizado requisitos pero enfrenta limitaciones estructurales. Su modelo de ahorro forzoso genera recursos insuficientes para demanda, los montos máximos de crédito ($1.2 millones) no alcanzan para vivienda digna en zonas metropolitanas, y la construcción de vivienda social en periferias alejadas genera abandono.

Especulación inmobiliaria

El 18% de las viviendas en zonas urbanas se encuentran desocupadas, representando 4.2 millones de unidades. La vivienda como inversión especulativa, herencias sin uso y desarrollos fallidos generan paradoja de déficit simultáneo con oferta vacante.

Los fondos de inversión inmobiliaria (FIBRAs y similares) han adquirido 180,000 unidades residenciales en la última década, convirtiéndolas en renta de corto plazo o manteniéndolas como reserva de valor. La concentración de propiedad inmobiliaria en grandes tenedores reduce oferta para compra de familias.

Las políticas fiscales favorecen la especulación. El impuesto predial representa menos del 0.1% del valor catastral, muy inferior al promedio latinoamericano de 0.5%. La exención de ISR en venta de casa habitación y la deducibilidad de intereses hipotecarios benefician principalmente a sectores de alto ingreso.

Propuestas de política

Expertos proponen reforma integral del sector vivienda: incremento del predial con exención para vivienda única de bajo valor, impuesto a vivienda desocupada, regulación de rentas turísticas, expansión de subsidios directos para adquisición, y programa masivo de vivienda social en renta.

El gobierno federal prioriza autoconstrucción asistida y mejoramiento de vivienda existente sobre construcción de vivienda nueva. Los programas de la Sedatu beneficiaron a 1.2 millones de familias en 2025, pero críticos señalan que son insuficientes ante la magnitud del déficit y no atienden formación de nuevos hogares en zonas urbanas.