La Cámara de Diputados aprobó por amplia mayoría la nueva Ley General de Vivienda Social, una reforma estructural que modifica sustancialmente los mecanismos de acceso a vivienda para familias de bajos y medianos ingresos en México. La legislación, que entrará en vigor el 1 de abril de 2026 tras su publicación en el Diario Oficial de la Federación, establece un ambicioso programa de construcción de 500,000 viviendas anuales durante los próximos seis años, con subsidios gubernamentales que pueden alcanzar hasta el 50% del valor de la propiedad.

El secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) calificó la ley como "la transformación más importante en política de vivienda desde la creación del INFONAVIT" y destacó que por primera vez se reconoce explícitamente el derecho a la vivienda digna de trabajadores del sector informal, que representan más del 55% de la población económicamente activa del país y han estado históricamente excluidos de los programas tradicionales de vivienda.

Principales disposiciones de la nueva ley

La Ley General de Vivienda Social establece tres modalidades principales de acceso a vivienda subsidiada. La primera, denominada "Vivienda Semilla", está dirigida a jóvenes de entre 18 y 35 años sin historial crediticio, quienes podrán acceder a unidades de 45 a 60 metros cuadrados con un enganche del 5% del valor y mensualidades que no excedan el 25% de su ingreso demostrable. El subsidio gubernamental cubrirá la diferencia entre la capacidad de pago del beneficiario y el costo real del crédito.

La segunda modalidad, "Vivienda Progresiva", permite a las familias adquirir un terreno urbanizado con servicios básicos y una estructura habitable mínima, con la opción de ampliar la construcción de manera gradual conforme sus posibilidades económicas lo permitan. Esta modalidad reconoce las prácticas de autoconstrucción que han caracterizado históricamente el acceso a vivienda de los sectores populares, pero las integra a un marco regulado que garantiza estándares de seguridad y calidad.

La tercera modalidad, "Vivienda Completa Subsidiada", está reservada para familias con ingresos inferiores a 2.5 salarios mínimos que podrán acceder a unidades terminadas de 65 a 85 metros cuadrados con subsidios de hasta el 50% del valor. Los beneficiarios pagarán el resto mediante créditos a 20 o 30 años con tasas preferenciales que oscilan entre el 4% y 7% anual, significativamente inferiores a las del mercado hipotecario convencional.

Mecanismos de financiamiento y sustentabilidad fiscal

El financiamiento del programa de vivienda social provendrá de múltiples fuentes coordinadas bajo una nueva entidad denominada Fideicomiso Nacional de Vivienda Social (FONAVI). El gobierno federal aportará recursos del presupuesto de egresos equivalentes al 1.2% del PIB durante cada año del programa, mientras que el INFONAVIT y el FOVISSSTE contribuirán con fondos de sus reservas para trabajadores con menores ingresos.

La banca de desarrollo, particularmente la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), fungirá como intermediario financiero para canalizar recursos de inversionistas institucionales hacia el programa. Se contemplan emisiones de bonos de vivienda social con respaldo gubernamental que permitirán captar capital privado a tasas competitivas, diversificando las fuentes de financiamiento más allá del presupuesto público.

Los críticos han cuestionado la sustentabilidad fiscal del programa, señalando que los subsidios comprometidos podrían representar una carga significativa para las finanzas públicas en el mediano plazo. En respuesta, la Secretaría de Hacienda ha argumentado que el dinamismo económico generado por la construcción masiva de viviendas compensará parcialmente el costo fiscal mediante mayor recaudación tributaria y creación de empleos.

Requisitos y proceso de selección de beneficiarios

La ley establece un sistema de puntaje para priorizar a los solicitantes con mayores necesidades y menores alternativas de acceso a vivienda por otros medios. Los criterios incluyen nivel de ingreso familiar, número de dependientes económicos, condiciones de la vivienda actual, antigüedad en lista de espera y pertenencia a grupos vulnerables como madres solteras, personas con discapacidad o adultos mayores.

Para evitar las prácticas de corrupción y clientelismo que han afectado programas anteriores, la selección de beneficiarios será realizada mediante un algoritmo transparente cuyos criterios y resultados serán publicados en una plataforma digital accesible a la ciudadanía. Los solicitantes podrán dar seguimiento a su posición en la lista de espera y conocer las razones específicas en caso de no ser seleccionados.

Los requisitos básicos para participar incluyen ser mexicano mayor de edad, no poseer otra vivienda propia, contar con ingreso demostrable aunque sea informal, no tener antecedentes de incumplimiento en créditos previos de vivienda social y comprometerse a habitar personalmente la vivienda durante al menos cinco años, prohibiéndose su venta o renta durante ese periodo.

Impacto en el sector construcción y desarrollo urbano

El sector de la construcción ha recibido con optimismo la nueva ley, anticipando un boom de actividad que podría generar más de 800,000 empleos directos e indirectos durante los primeros años de implementación. La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) ha solicitado al gobierno garantías de que los procesos de licitación para desarrollos de vivienda social serán transparentes y permitirán la participación de empresas medianas y pequeñas, no solo de los grandes consorcios.

Los urbanistas y expertos en desarrollo territorial han señalado tanto oportunidades como riesgos en el programa. Por un lado, la construcción masiva de vivienda puede contribuir a ordenar el crecimiento de las ciudades si se ubica en zonas con infraestructura y servicios adecuados. Por otro, existe el riesgo de repetir errores del pasado como la construcción de desarrollos alejados de fuentes de empleo y servicios, que terminan abandonados o generando problemas sociales.

La ley incorpora disposiciones para prevenir estos escenarios, estableciendo que los desarrollos de vivienda social deben cumplir criterios de cercanía a transporte público, disponibilidad de escuelas y centros de salud, y acceso a fuentes de empleo. Además, se prohíbe la construcción de conjuntos mayores a 2,500 viviendas para evitar la creación de zonas dormitorio desconectadas del tejido urbano.

Dimensión ambiental y sustentabilidad

Un aspecto innovador de la nueva ley es la incorporación obligatoria de criterios de sustentabilidad ambiental en todas las viviendas sociales. Las unidades deberán contar con sistemas de captación de agua pluvial, iluminación y ventilación natural, orientación que minimice el consumo energético, y materiales de construcción con menor huella de carbono. Estas especificaciones elevan el costo inicial de construcción pero reducen el gasto operativo de las familias en servicios como electricidad y agua.

El gobierno prevé la instalación de paneles solares en los desarrollos de vivienda social ubicados en regiones con alta irradiación, permitiendo que las familias generen parte de su consumo eléctrico y reduzcan su dependencia de la red convencional. Esta medida se inscribe en los compromisos de México en materia de transición energética y contribuye a las metas de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero.

Los desarrollos también deberán contemplar áreas verdes y espacios públicos de calidad, reconociendo que el acceso a entornos saludables forma parte del derecho a la vivienda digna. La ley establece un mínimo de 15 metros cuadrados de área verde por vivienda y prohíbe la privatización de espacios comunes, que deberán ser administrados por los propios residentes organizados en asambleas vecinales.